Due Dilligence (DD)
20.10.2026 Fagartikler
Designed by Freepik - Magnific.com
Hva kjøper du egentlig når du kjøper et næringsbygg?
En næringsbygning kan se godt vedlikeholdt ut og likevel ha branntekniske mangler. Før kjøp eller salg bør partene gjøre seg kjent med bygningens tekniske tilstand, brannsikkerheten og dokumentasjonen av denne. Det gir bedre grunnlag for å vurdere risiko og nødvendige investeringer for retting av feil og mangler.
Kort forklart
Teknisk due diligence av næringseiendom er en gjennomgang av bygningens tekniske forhold i forbindelse med salg av eiendommen. En brannteknisk vurdering kan avdekke om faktisk og tiltenkt bruk, sikkerhetstiltak og dokumentasjon er i orden. Gjennomgangen avtales mellom kjøper og selger, og funnene kan påvirke beslutninger om videre undersøkelser, tiltak, pris og avtalevilkår.
Hva er teknisk due diligence?
Omfanget bestemmes av bygningens størrelse og kompleksitet og oppdragets krav til detaljering. En teknisk gjennomgang kan dekke konstruksjoner, installasjoner, drift og planlagte endringer. Målet er å finne forhold som kan få betydning for bruk eller kostnader. NS 3424 ↗ gir en metode for å vurdere tilstand, men bestillingen må angi hva som undersøkes og hvilket nivå bygget vurderes mot.
Brannteknisk tilstandsanalyse er en mer avgrenset faglig vurdering av brannsikkerheten. Den kan utføres etter metodikk som framgår av Byggforskserien (blad 720.306 Brannteknisk tilstandsanalyse) og ser på gjeldende forutsetninger, bygningens faktiske bruk, dokumentasjon og observerbare avvik. En slik brannteknisk tilstandsvurdering erstatter verken kontroll av elektriske anlegg eller gjennomgang av øvrige av bygningens fagområder.
Hva bør undersøkes i det elektriske anlegget?
Et eldre eller hardt belastet elektrisk anlegg kan gi behov for vedlikehold og investeringer. Kjøper bør derfor etterspørre opplysninger om kapasitet, tavler og vern, utførte endringer, tidligere avvik og dokumentasjon. For nye anlegg og endringer er samsvarserklæringer og tilhørende dokumentasjon særlig relevant. Elektrotermografi kan være aktuelt som et eget virkemiddel når oppdraget tilsier det.
NEK 405-3 ↗ gjelder el-kontroll i næring. NEK 405-20 gjelder blant annet vurdering av kostnaden ved å bringe et elektrisk anlegg til en definert tilstand. «El-tilstandsrapport» bør derfor ledsages av en presis beskrivelse av metode og omfang. Ingen av disse undersøkelsene er det samme som brannteknisk tilstandsanalyse. Gjennomføringer i brannskiller og endret bruk kan kreve særskilt brannfaglig vurdering.
Hva bør undersøkes før overtakelse?
- Brannteknisk dokumentasjon: Byggesaker, brannkonsept og senere ombygginger, annen dokumentasjon av brannsikkerhetsnivået, branntegninger. Manglende brannkonsept betyr ikke uten videre at bygget er ulovlig.
- Brannteknisk gjennomgang av bygningen: Denne tar utgangspunkt i dokumentasjonen som er mottatt fra selger, innhentet dokumentasjon og funn som gjøres under befaringen
- Elektriske anlegg: Relevant dokumentasjon, kontrollrapporter, endringer, avvik, kapasitet og mulige tiltak, vurdert av rett elektrofaglig kompetanse.
- Sikkerhetstiltak: Brannskiller og gjennomføringer, rømningsveier, brannalarm, sprinkler og ledesystem der slike tiltak er forutsatt. Undersøke om utførelsen svarer til byggets bruk og mottatt dokumentasjon.
- Drift og internkontroll: Rapporter om kontroll og vedlikehold, åpne avvik, ansvarsdeling med brukere og rutiner for systematisk sikkerhetsarbeid.
Ved nye leietakere eller ønske om endret bruk bør godkjent bruk og branntekniske forutsetninger undersøkes. Bruksendring kan utløse søknad og krav etter dagens byggeregler ↗.
Skal du kjøpe næringseiendom?
PiD Solutions kan bidra med en brannfaglig gjennomgang av dokumentasjon og bygningen, slik at spørsmål som bør avklares før overtakelse blir tydelige.
Hva kan mangler koste etter overtakelsen?
Et avvik medfører nødvendigvis ikke automatisk en stor utgift. Funn som medfører avvik, kan likevel føre til behov for oppgradering av dokumentasjon eller fysiske utbedringer. Usikre kostnader må avdekkes, undersøkes og estimeres før de legges inn i investeringsplanen i forbindelse med beslutninger om kjøp og salg av eiendom.
Hva betyr dette for kjøper?
En dokumentert gjennomgang gjør det lettere å skille mellom forhold som må håndteres raskt i forbindelse med kjøp eller salg, og forhold som kan undersøkes videre, som for eksempel planlagt vedlikehold.
I en Due Diligence vil kjøper bruke funnene fra tilstandsanalysen i vurderingen av verdi, nødvendige fremtidige investeringer, risiko, pris, forbehold og kontraktsvilkår.
Bildet er KI-generert.
Hva betyr dette for selger?
Selger bør kartlegge forholdene før salgsprosessen, ved å samle byggesaker og rapporter, avdekke og avklare avvik og vurdere tiltak. God dokumentasjon kan gjøre spørsmålene i kjøpers gjennomgang mer konkrete og prosessen mer forutsigbar. Målet er å gi et riktig bilde av bygget, også når det avdekkes forhold som må utbedres senere er det viktig å vise åpenhet for å oppnå en tillitsbasert salgs- og kjøpsprosess.
Ny eier får også et ansvar
Den som eier byggverket, skal kjenne kravene til brannsikkerhet og sørge for kontroll og vedlikehold av sikkerhetsinnretninger. Virksomheter som eier byggverk, skal arbeide systematisk og dokumentere at pliktene er oppfylt. For eldre bygg kan forskrift om brannforebygging sitt krav om oppgradering av brannsikkerheten ↗ være relevant innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Sikkerhetsnivået må vurderes konkret ut fra bygningens alder og bruksformål, TEK17 gjelder ikke automatisk fullt ut ved eierskifte. Avveiing av brannrisiko opp mot kostnader og eiers ansvar for oppgradering er faglig utfordrende å dokumentere overfor tilsynsmyndighetene: Slike avklaringer bør ideelt gjøres i en salgs- og kjøpsprosess (Due Diligence) der det avdekkes avvik og at det avklares mellom partene hvem som skal dekke de økonomiske følgene. Eierpliktene avgjør ikke alene hvilket økonomisk ansvar partene har overfor hverandre for tidligere forhold, og det har ført til mange rettsprosesser i etterkant av salg at man ikke har vært tilstrekkelig nøye med å avdekke og avklare ansvar for branntekniske feil og mangler, i forbindelse med salg og kjøp av eiendommer.
Hva kan PiD Solutions AS bidra med?
PiD Solutions AS tilbyr brannrådgivning, tilstandsanalyse av brannsikkerhet i bestående bygninger, risikoanalyse og bistand med branndokumentasjon. En brannfaglig gjennomgang kan sammenholde dokumenterte forutsetninger med faktisk bruk, kartlegge avvik og gi grunnlag for å prioritere videre undersøkelser og tiltak. Skal du selge eller kjøpe næringseiendom? Ta kontakt med PiDs rådgivere for å avklare hva en brannteknisk tilstandsanalyse bør omfatte.
Ofte stilte spørsmål (FAQ)
En avtalt teknisk gjennomgang før et salg, der omfanget tilpasses bygget og beslutningen som skal tas.
Blant annet godkjent bruk, byggets tekniske systemer, brannsikkerhet, dokumentasjon, åpne avvik og behov for vedlikehold eller investeringer.
For å kjenne sikkerhetsnivået, avdekke dokumentasjonsmangler og planlegge nødvendige undersøkelser eller tiltak, og kostnader for å lukke avvik.
Relevante byggesaker og godkjenninger, brannkonsept eller annen dokumentasjon av sikkerhetsnivået, tegninger, dokumentasjon for endringer, kontrollrapporter og oversikt over avvik og rutiner.
Byggverkets eier har pliktene som følger av forskrift om brannforebygging. Brukere har også egne plikter etter samme forskrift. Et eventuelt krav mellom kjøper og selger må vurderes i henhold til avtalen og reglene som gjelder for salget.
Ja, dokumenterte forhold kan inngå i partenes vurdering og forhandling. Utfallet avhenger av funnenes betydning og det partene avtaler.
Kilder
- DSB - veiledning til forskrift om brannforebygging ↗
- DSB - forskrift om elektriske lavspenningsanlegg med veiledning ↗
- Direktoratet for byggkvalitet – kapittel 11 sikkerhet og brann ↗
- Direktoratet for byggkvalitet – bruksendring ↗
- NEK – 405 serien ↗
- Standard Norge – tilstandsanalyse med NS 3424 ↗
- TEK 17 – kapittel 17 ↗
